Dubai'de Ev Alırken Vergi Var mı? Tüm Masraflar

Dubai'de konut alımının maliyet tarafı, satış fiyatının bittiği yerde bitmez. Tescil ücretleri, hizmet bedelleri, komisyon, finansman masrafları ve teslim sonrası devam eden giderler ayrı başlıklardır ve hepsi aynı anda ödenmez. Aşağıda bu kalemleri, hangisinin vergi hangisinin hizmet bedeli olduğunu ayırarak ve resmî kaynaklarda yazan güncel tutarlara bağlı kalarak ele alıyoruz.

"Vergisiz Dubai" ifadesi nerede yanıltıcı?

Dubai'de konut sahiplerinden alınan yıllık bir emlak vergisi bulunmaması ile "hiçbir maliyet yok" ifadesi aynı şey değildir. Alım anında ödenen kalemlerin büyük kısmı vergi değil, tescil ve hizmet bedelidir; ancak bütçe açısından sonuç aynıdır: para çıkar. Ayrıca sahiplik süresince aidat (service charge), soğutma, sigorta ve yönetim gibi devam eden giderler vardır.

Doğru ayrım şöyle kurulur: işlem giderleri (DLD tescil, tapu, harita, Trustee bedeli), hizmet bedelleri (komisyon, yönetim, değerleme), vergi (belirli işlemlerde KDV) ve devam eden sahiplik giderleri (aidat, DEWA, soğutma, bakım). Bunları tek bir "masraf" kalemine yığmak bütçeyi bozar. Piyasanın genel görünümüne dair çerçeveyi 2026 değerlendirmemizde bulabilirsiniz.

DLD satış tescil ücreti: %2 alıcı, %2 satıcı

DLD'nin Property Sale Registration sayfasında satış tescil ücreti, mülk değeri üzerinden alıcı tarafına %2 ve satıcı tarafına %2 olarak tanımlanır. Yani resmî dağılım toplamda %4'ün iki tarafa paylaştırılması biçimindedir.

Buna karşılık piyasa pratiğinde ve sözleşme metinlerinde bedelin tamamının alıcıya yüklenmesi görülebilir. "Alıcı her zaman %4 öder" demek doğru olmaz; belirleyici olan sizin imzaladığınız Form F / SPA metnidir. İhtiyatlı bütçelemede, sözleşme bu şekilde düzenlenmişse %4'ün tamamının alıcıya düşebileceğini hesaba katmak mantıklıdır.

Kontrol: Form F veya SPA'da tescil ücretinin taraflar arasında nasıl paylaşıldığını yazan maddeyi bulun ve teklifte yazılı olarak teyit ettirin.

Tapu, harita ve Trustee bedelleri

Tescil ücretinin yanında sabit tutarlı kalemler vardır. DLD'nin resmî hizmet sayfasında yer alan tutarlar, kaynağa erişim tarihi itibarıyla şöyledir:

• Title deed (tapu) ücreti: 250 AED.
• Unified map (birleşik harita): 225 AED.
• Knowledge fee: 10 AED ve innovation fee: 10 AED.
• Service partner / Registration Trustee bedeli: satış fiyatı 500.000 AED ve üzerindeyse 4.000 AED + KDV; bu tutarın altındaki satışlarda 2.000 AED + KDV.

Trustee bedelinin üzerine %5 KDV eklendiğini not etmek gerekir: 4.000 AED'lik bedel pratikte 4.200 AED olarak ödenir. Bu kalem devlete ödenen bir vergi değil, işlemi yürüten yetkili merkeze ödenen bir hizmet bedelidir; KDV kısmı ise vergidir.

Sorulacak soru: Trustee ofisinde ödenecek toplam tutarın dökümünü işlem gününden önce yazılı olarak alabilir miyim?

Emlak danışmanı komisyonu

DLD'nin sıkça sorulan sorular bölümünde komisyon, devletçe belirlenmiş sabit bir oran olarak değil, tarafların yazılı anlaşmasına bağlı bir bedel olarak tanımlanır. Dolayısıyla "standart oran şudur" cümlesi mevzuattan değil piyasa alışkanlığından gelir.

Netleştirilmesi gerekenler: komisyonun hangi taraftan alındığı, hangi tutar üzerinden hesaplandığı, KDV'nin dâhil mi hariç mi olduğu ve hangi aşamada ödendiği. Bu dört soru yazılı teklifte yer almıyorsa, kapanışta sürpriz çıkma olasılığı yükselir.

Mortgage kullanılacaksa ek kalemler

Kredi ile alımda maliyet listesi uzar. Bankanın değerleme (valuation) ücreti, dosya/işlem masrafı ve sigorta talepleri kurumdan kuruma değişir; bunlar sabit değildir ve teklif mektubunda görülür. Bunlara ek olarak DLD tarafında ipoteğin tescili için anapara üzerinden %0,25 oranında bir tescil ücreti gündeme gelir.

Kontrol: Banka teklif mektubundaki tüm ücretleri ve DLD ipotek tescil ücretini, peşinat dışındaki nakit ihtiyacınıza ayrı bir satır olarak ekleyin. Sürecin genel akışı için Dubai'de ev nasıl alınır rehberine bakabilirsiniz.

KDV: hangi işlemde çıkar?

BAE'de genel KDV oranı %5'tir ve ticari gayrimenkulün satışı ile kiralanması bu genel oran kapsamında değerlendirilir. Konut işlemlerinin durumu ise farklı bir çerçevede ele alınır: FTA'nın gayrimenkul rehberi ve SSS'leri, konut arzlarında ilk arz ile sonraki arzlar arasında ayrım yapan bir yapı tanımlar. Bu nedenle "konutta KDV yok" gibi tek cümlelik bir özet doğru değildir.

Pratik sonuç: aldığınız ürünün ticari mi konut mu olduğu, yeni bina teslimi mi ikinci el satış mı olduğu ve satıcının KDV mükellefiyeti işlemin KDV durumunu değiştirir. Ayrıca komisyon, Trustee bedeli, yönetim ve bakım gibi hizmetlerin faturalarında KDV ayrıca yer alır; bu kalemler için KDV çıkması olağandır.

Sorulacak soru: Bu işlemde KDV uygulanıyor mu, uygulanıyorsa hangi kalem üzerinden ve faturayı kim düzenliyor?

Kurumlar vergisi ile karıştırılan nokta

FTA'nın gerçek kişiler için gayrimenkul yatırımı rehberi, belirli koşulları sağlayan gerçek kişilerin gayrimenkul yatırımından elde ettiği gelirin BAE kurumlar vergisi kapsamı dışında konumlandığı bir çerçeve ortaya koyar. Buradaki kritik ayrım, faaliyetin bir ticari işletme/lisanslı iş faaliyeti biçiminde yürütülüp yürütülmediğidir.

Bir şirket üzerinden yapılan alım, ölçekli ve organize bir faaliyet ya da lisans gerektiren bir yapı, gerçek kişi yatırımından farklı değerlendirilir. Kendi durumunuzu bu rehberdeki koşullarla birlikte, kurumsal yapınızı bilen bir uzmanla değerlendirmek gerekir.

Service charge (aidat): vergi değil, işletme gideri

Aidat, binanın ortak alan bakım, temizlik, güvenlik ve altyapı giderlerinin metrekare başına paylaşımıdır; bir vergi değildir. Tutar bina ve proje bazında ciddi biçimde değişir: havuz, concierge, geniş peyzaj veya merkezi soğutma gibi unsurlar aidatı yükseltir.

Dubai'de aidat oranları RERA onayına tabidir ve DLD'nin Service Charge Index sayfası üzerinden proje bazında sorgulanabilir. Beklenen kira getirisini hesaplarken aidatı tahminle değil bu kaynaktan doğrulanan tutarla çalışmak gerekir.

Kontrol: Projenin indekste görünen metrekare başı tutarını ve geçmiş yıllardaki seyrini karşılaştırın; hızlı artış eğilimi varsa nedenini bina yönetimine sorun.

Sık atlanan diğer kalemler

İşlem sırasında

Satıcının bina yönetiminden alması gereken NOC ücreti, ipotek varsa fek işlemleri, vekâlet ve tercüme masrafları, uluslararası transfer komisyonları.

Teslim sonrası ilk yıl

DEWA bağlantı ve depozitosu, merkezi soğutma aboneliği ve kapasite bedeli, mülk sigortası, mobilya ve temel kurulum, kiraya verilecekse yönetim ve pazarlama gideri, bakım rezervi ve ilk kiracı bulunana kadarki boş dönem. Bu kalemler kira gelirinden önce değil, sonra düşülerek net getiri hesaplanır. Kontrol listesinin daha geniş hâli alım öncesi 10 maddelik yazımızda duruyor.

Hazır konut ve off-plan: giderlerin zamanlaması

Hazır konutta masrafların çoğu tek bir kapanış gününde toplanır: tescil, tapu, Trustee, komisyon ve varsa banka ücretleri birlikte çıkar. Off-plan'da ise ödemeler takvime yayılır, tapu teslimde oluşur ve aidat genellikle teslim sonrasında başlar. Bu, maliyetin daha az olduğu anlamına gelmez; sadece nakit ihtiyacının farklı dağıldığı anlamına gelir. Off-plan'ın sözleşme ve risk tarafını ayrı bir yazıda ele aldık.

Yurt dışından gelen alıcı için ek bir katman var: fon transferinin süresi, ara banka masrafları, kur farkı ve bankanın isteyebileceği kimlik/fon kaynağı (source of funds) belgeleri. Bu belgeleri ödeme tarihine bir hafta kala hazırlamaya çalışmak gecikme yaratabilir.

Türkiye tarafındaki beyan yükümlülüğü

Türkiye'de vergi mukimi sayılan bir kişinin yurt dışı gelirleri bakımından beyan yükümlülüğü olabilir; bu durum kişinin mukimlik statüsüne, gelirin türüne ve ikili anlaşmalara göre değişir. Burada tek bir genel kural vermek doğru olmaz.

Öneri: Alım kararından önce, hem Türkiye hem BAE tarafını bilen bir vergi uzmanıyla kendi tablonuzu netleştirin. Bu yazı kişisel vergi veya hukuk danışmanlığı yerine geçmez.

Örnek bütçe: 1.000.000 AED'lik konut

Aşağıdaki tablo resmî dağılımı gösterir. Komisyon, aidat ve banka ücretleri sabit olmadığı için toplama dâhil edilmemiştir.

Resmî DLD dağılımı:

• Alıcı payı tescil ücreti (%2): 20.000 AED
• Satıcı payı tescil ücreti (%2): 20.000 AED
• Title deed: 250 AED
• Unified map: 225 AED
• Knowledge + innovation: 20 AED
• Service partner / Trustee: 4.000 AED + KDV (4.200 AED)

Bu dağılımda alıcının tescil tarafındaki payı 20.000 AED, sabit kalemlerle birlikte yaklaşık 24.700 AED civarında kalır.

Ayrı senaryo — sözleşme %4'ün tamamını alıcıya yüklüyorsa: alıcı tescil ücreti için 40.000 AED bütçe ayırır; sabit kalemlerle birlikte bu tutar yaklaşık 44.700 AED'ye çıkar. Hangi senaryonun geçerli olduğunu belirleyen tek belge imzalanan sözleşmedir.

Bunların üzerine, oranı tarafların anlaşmasına bağlı olan komisyon (ve varsa KDV'si), mortgage kullanılacaksa banka ücretleri ile anaparanın %0,25'i oranındaki ipotek tescil ücreti ve projeye göre değişen yıllık aidat eklenir. Bu üç grubu tek bir evrensel tutar gibi toplamak yanıltıcı olur.

Son kontrol listesi

• Form F / SPA'da tescil ücretinin paylaşımı yazılı olarak netleşti mi?
• Trustee ofisinde ödenecek tutarın KDV dâhil dökümü alındı mı?
• Komisyon oranı, tarafı ve KDV durumu teklifte yazıyor mu?
• Mortgage varsa banka ücretleri ve %0,25 ipotek tescili bütçeye girdi mi?
• İşlemde KDV çıkıp çıkmadığı ürün tipine göre teyit edildi mi?
• Aidat, Service Charge Index üzerinden proje bazında doğrulandı mı?
• NOC, sigorta, DEWA/soğutma ve mobilya kalemleri listelendi mi?
• İlk kiracıya kadar geçecek boş dönem nakit planında var mı?
• Transfer süresi, kur farkı ve fon kaynağı belgeleri hazır mı?
• Türkiye tarafındaki beyan durumu bir uzmanla konuşuldu mu?

Belirli bir mülk için bu kalemlerin dökümünü birlikte çıkarmak isterseniz hizmetlerimize göz atabilir, ardından iletişim bölümünden durumunuzu kısaca yazabilirsiniz. Amacımız hızlı bir satış görüşmesi değil; sayıları önceden görünür kılmak.

Kaynaklar

• DLD — Property Sale Registration: belgeler, e-NOC, alıcı/satıcı ücretleri, tapu
• DLD — Sıkça sorulan sorular (tapu, Trustee, devir)
• DLD — Service Charge Index (RERA onaylı proje bazlı aidat sorgusu)
• BAE Federal Vergi Dairesi — gayrimenkulün KDV karşısındaki durumu (SSS)
• BAE Federal Vergi Dairesi — Gayrimenkul KDV Rehberi VATGRE1 (PDF)
• BAE Federal Vergi Dairesi — gerçek kişiler için gayrimenkul yatırımı rehberi (PDF)

Kaynaklar ve ücret tutarları 9 Ağustos 2026 itibarıyla erişilerek kontrol edilmiştir; DLD, Registration Trustee ve FTA bu tutarları ve koşulları zaman içinde güncelleyebilir. İşlemden önce ücretleri ilgili kurumdan yeniden teyit edin. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kişisel vergi veya hukuk danışmanlığı değildir.