Dubai’de ev almak için fiyatların düşmesini beklemeli mi?
Dubai’de ev almak için beklemenin kira karşılığını, %8 brüt kira getirisi örneğini ve projeden alımda teslim öncesi değer artışını birlikte inceleyin.
Hazırlayan: Rota Prime Estates LLC · Son güncelleme:
Dubai’de 1 milyon dirheme (yaklaşık 270 bin USD) bir daire aldınız ve yıllık 80 bin dirheme (yaklaşık 21.800 USD) kiraya verdiniz. İki ay sonra aynı binadaki komşunuz evini 970 bin dirheme sattı. Sizin kira sözleşmenizde ne değişti? Hiçbir şey. Kiracınız aynı kirayı hesabınıza ödüyor.
“Biraz daha beklesem fiyatlar düşer mi?” diye düşünürken hesabın bu tarafı kolayca gözden kaçar. Yatırımcılarda gördüğümüz en sık hata bu. Uzun süre elinizde tutacağınız, kirasını ve alış fiyatını bildiğiniz bir ev bulduysanız piyasanın en düşük gününü bulmanıza hiç gerek yok. Çünkü onu bulacağım derken kaybedersiniz.
Altın, döviz, hisse ve gayrimenkul nasıl kazandırır?
Çekmecedeki altınınız ay sonunda size ödeme yapmaz.
Dolar da öyle.
Türkiye’de dahi döviz mevduatları enflasyonun altında getiri getirir. TL mevduatları ise bir dönem yüksek getiri getirip bir günde paranızı dolar bazında %40 eritebilir. Çok kez bunun yaşandığını sanırız hepimiz geçtiğimiz yıllarda deneyimledik.
Altın, gümüş ve dövizin fiyatı yükselir, düşer. Hissede ise fiyat artışı olabilir, düşüşü olabilir, bir de bazı şirketler size temettü verir. Bu temettüler genellikle bir evin vereceği kiranın çok altındadır, o da eğer şirket temettü dağıtıyorsa. Kâr dağıtan şirkete ortaksanız hisselerinizi satmadan gelir elde edebilirsiniz ama yüzde 2-3’ün üzerinde temettü veren şirketlerin sayısı ne kadar fazla? Riskleri daha mı düşük, daha mı yüksek? Hiç bakma şansınız oldu mu?
Gayrimenkulde ise gelirin nereden geldiğini görmek için mahallenizde şöyle bir yürüyün. Üst kattaki aile evine, köşedeki muhasebeci ofisine kira ödüyor. Altının ve hissenin fiyatını ekrandan anbean izlersiniz. Evin değerini ise çevredeki benzer satışlar gösterir. Bu arada ev de ofis de sahibinde kalır, kiracısı ödeme yapar. Bizden önceki kuşakların arsaya, eve, dükkâna düşkünlüğünü anlamak zor değil. Bir dükkân yıllarca ailenin masraflarına katkı sağlıyor, sonra çocuklara kalıyor.
Dubai’de yıllık %8 kira getirisi ne demek?
Baştaki daireye dönelim. 80.000 AED yıllık kira ÷ 1.000.000 AED alış bedeli = %8 brüt kira getirisi. Aylık karşılığı yaklaşık 6.667 dirhem. Kirayı sözleşmede kararlaştırdığınız tarihlerde alırsınız. Dirhem ABD dolarına sabit kurla bağlı olduğu için bu gelirin dolar karşılığını da takip edebilirsiniz. 80.000 dirhem yılda yaklaşık 21.800 dolar eder.
Dubai’de bu seviyenin görüldüğü bölgeler çok. Baktığımız iki bölgedeki dairelerin kira ortalaması bu, düşünün. İyi daire seçimi ise bu yüzdeyi daha yukarıya çekebilir. Bayut’un 2026 ilk yarı raporunda dairelerin brüt kira getirisi Dubai Silicon Oasis’te %8,23, Dubai Sports City’de %8,12. Yani istatistiklere dayanarak konuşuyoruz, hayal satmıyoruz, onun altını çizmekte fayda var. Üstelik biz de kendi yatırımlarımızı burada gayrimenkul üzerine yapıyoruz ve bundan çok memnunuz. Bayut Dubai konut satış raporu
Komşunuzun 970 bin dirhemlik yeni satışı piyasa değerine dair yeni bir bilgi verir. Siz o yıl 80 bin dirhem kirayı tahsil ettiğinizde ödediğiniz 1 milyon dirhem üzerinden yine %8 brüt kira kazanırsınız.
Diyelim ki bu kiracılı daireyi 1 milyon yerine 960 bin dirheme almak için altı ay beklemeyi düşünüyorsunuz. Beklediğiniz indirim 40 bin dirhem. Dairenin o altı ayda getirdiği brüt kira da 40 bin dirhem. Bugünkü teklifi değerlendirirken pazarlıkla kazanmak istediğiniz tutarın yanına, anahtarla birlikte devralacağınız kira gelirini de yazarsanız hesap açık ve net.
Projeden alırsanız önce değer artışı, teslimden sonra kira gündeme gelir
Hazır ve boş bir daireyi alır almaz kiraya çıkarırsınız. Onu konuştuk. Kiracılı bir evde ise kira sözleşmesi zaten vardır. Bizim iş modelimize gelirsek, Dubai’de projeden, yani bizim off-plan dediğimiz şekilde inşaat aşamasında daire aldığınızda sıralama değişir. Projenin başında dairenizi seçer, ödemelerinizi inşaat takvimine göre yaparsınız. Paranızın büyük çoğunluğunu baştan kullanmamış olursunuz.
Diyelim ki 2028 teslim, 1.000.000 dirhemlik bir dairenin yalnızca 400.000 dirhemini öder, onu da 2-3 senelik taksitle ödersiniz. Teslime yaklaşıldıkça bekleyeceğiniz süre kısalır. İlk gün yalnızca çizimde görülen manzarayı artık balkondan görmek mümkündür. Sonra teslim zamanı geldiğinde kalan 600.000 dirhemi ödersiniz. Örneğimizde elinizde 1.000.000 AED’yi taksitle ödediğiniz ve satış değeri bunun %10-20 üzerinde olan bir dairenin anahtarı vardır.
Projeden almanın değer artışı fırsatı burada yatar. İnşaat fiyatından giren yatırımcı, inşaat ilerleyip bölgeye talep arttığında aradaki fiyat farkından yararlanır. Anahtarları teslim alıp evi kiraya verdiğinde ise aynı mülk bu sefer yeni değeri üzerinden kira geliri getirmeye başlar. Örneğimizde 1.100.000 AED teslim değeri ve 88.000 AED yıllık kirayla brüt getiri %8’dir. Kiralık bir ofiste de mantık aynıdır. Konutta ailelerin nerede yaşamak istediğine, ofiste şirketlerin nerede çalışmak istediğine bakarsınız. Dubai’de projeden ev alma rehberi
Ev yerinde durur, şehir ona doğru büyür
Bakın, net olarak bunu sizlerle açıkça paylaşmak istiyoruz. Dubai’de nüfus artışı 2026’da bölgedeki savaşa rağmen sürdü. Dubai İstatistik Kurumunun verilerini aktaran Gulf News’e göre 28 Eylül’de şehirde 4,81 milyon kişi yaşıyordu. Yıl başından bu yana artış 226.885 kişiydi. İran gerginliğine rağmen. Dubai Ticaret Odasına yalnızca mart ayında 2.709 yeni şirket katıldı. BAE’de maaşlardan kişisel gelir vergisi alınmıyor. Bu da şehri çalışmak için seçenler açısından açık bir avantaj. Bizce nüfus artışına bu çok büyük katkı sağlıyor. Eylül nüfus verileri · Dubai Ticaret Odası · BAE vergi sistemi
Dubai’de ofis açan bir şirket düşünün. Şirket ofis kiralıyor, başka bir şehirden gelen çalışanı da işe yakın bir ev arıyor. Çocuğunun geleceği için gelen anne, okula yakın bir ev arıyor.
Bugün “şehir dışında” dediğiniz bir evi düşünün. Yanına okul açıldığında, yakında bir iş merkezi faaliyete geçtiğinde, metro bağlantısı kurulduğunda, AVM geldiğinde o adresin günlük hayattaki yeri değişir. Unutmayın ki şehir neredeyse dünyadaki hiçbir yerde görülmeyen bir hızda, üstelik akıllı sermaye ve kaliteli demografik yapı ile büyümeye devam ediyor. Aynı ev artık daha çok ailenin işine yarar. Uzun vadeli değer artışını besleyen şey de budur.
Dubai’nin 2040 Şehir Planı, konutla ulaşımın birlikte nasıl gelişeceğini görmek için iyi bir başlangıçtır. Kendiniz inceleyin. Dubai 2040 Şehir Planı
Peki, beklemeli mi?
Bizce doğru evi almak için her zaman iyi bir zamandır. Bütçenize uyuyor mu? Benzer evlerin kaça kiralandığı belli mi? İnsanların neden o mahallede, o şehirde yaşamak istediğini görebiliyor musunuz? Ya da biz size güzel anlatabiliyor muyuz? Cevabınız evetse sırf piyasa biraz daha düşer diye kararı ertelemenin anlamı yok, zararı var.
Hatta bu kiracılı daire örneğinde ne kadar erken girerseniz kiranızı o kadar erken almaya başlarsınız.
Sonucumuz net. Yaptığımız işe gönülden inanıyor ve işimizi biliyoruz. Evi projeden alırken teslime kadar, bina yükseldikçe değer artışına oynamak, daire teslim edildikten sonra da %8 gibi bir brüt kira getirisini hedeflemek, ev kiradayken de şehrin büyümesini izlemek bizce en iyi yatırımdır. Bu yatırımın en doğru zamanı ise her zamandır.
Daha fazla bilgi almak isterseniz bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.
Kaynaklar
Brüt kira getirisinde aidat, bakım, yönetim, alım ve finansman giderleri düşülmemiştir. Teslimdeki değer ve kira, örnekte kullanılan varsayımlardır.